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Sep 27, 2023

Pas de climatisation, la moisissure et les souris affligent ces appartements : voici comment le propriétaire s'en tire

Après avoir payé 1 800 $ pour emménager dans les appartements My Love, puis acheté le sien

Après avoir payé 1 800 $ pour emménager dans les appartements My Love, puis acheté son propre poêle, Kris Davis n'avait pas 100 $ à revendre.

Mais son propriétaire a insisté sur le fait qu'il le devait après avoir trouvé du caca de chien sur la propriété et a blâmé son mélange de colley, Daisy. Il était sûr d'avoir ramassé après elle et qu'un chien errant était le vrai coupable, mais il savait aussi qu'il n'avait pas les moyens de payer un avocat et que son propriétaire pouvait être dur.

Alors, il a réduit ses courses ce mois-là et a déboursé plus de 100 $.

Et pour éviter de futurs ennuis, il a envoyé Daisy vivre avec sa mère.

Son propriétaire, Rayna Mike, a refusé de retirer les 35 $ de frais pour animaux de compagnie de son loyer mensuel de 756 $, mais Davis pouvait vivre avec cela. C'était mieux qu'une expulsion.

"Vous ne pouvez pas discuter avec cette dame", a-t-il dit. "Il n'y a pas de compromis avec elle."

Davis et sept autres locataires actuels et anciens ont partagé des dizaines d'histoires déchirantes sur la vie dans le complexe d'appartements de North Memphis – y compris des hivers blottis à côté d'un radiateur; étés sans climatisation; et les infestations de moisissures, de souris et de serpents. Lorsqu'il a été contacté pour commenter, Mike a refusé de discuter longuement des conditions de My Love, mais a déclaré que la propriété n'avait "pas de moisissure", "un entretien régulier" et que Davis n'était "rien d'autre qu'un fauteur de troubles".

Un superviseur de longue date de l'application du code et un expert local en sécurité à domicile ont déclaré qu'ils connaissaient bien le mauvais état des appartements de Mike. Malheureusement, ont-ils dit, les propriétaires comme elle s'en tirent généralement en omettant d'entretenir leurs propriétés et en traitant mal les locataires à faible revenu pendant des années. La loi de l'État favorable aux propriétaires rend extrêmement difficile pour les locataires d'intenter une action en justice contre les propriétaires, et le processus d'application du code peut être lent à les pénaliser sévèrement.

"Lorsque les propriétaires ne réparent pas ou ne font rien, ils s'en tirent à peu près avec beaucoup de choses", a déclaré Eddie Jones, le nouveau greffier du tribunal des successions du comté, qui a été agent d'application du code de la ville de Memphis pendant 15 ans. "Il doit y avoir une réforme de la justice civile parce que les gens sont maltraités par les propriétaires et ils ont tout fait correctement."

Quand Davis a raconté une autre histoire, il a dû rire de l'absurdité.

Un jour, il s'est enfermé hors de son appartement sur le thème des éléphants et a eu besoin de l'aide d'un gestionnaire immobilier pour rentrer. Quelques jours après avoir effectué son prochain paiement de location, il a été surpris d'apprendre qu'il devait encore l'argent complexe. En regardant son registre, Mike lui avait facturé 25 $ pour s'être enfermé, puis des frais de retard de 75 $ pour ne pas avoir payé les 25 $ à temps.

Lorsque Davis s'est plaint, il a déclaré que Mike – qui vit à My Love – avait menacé de l'expulser.

Mike n'a montré aucune sympathie et certainement pas "d'amour", a déclaré Davis, qu'il ait été confronté à une infestation de souris, qu'il ait enduré la moitié d'un été sans climatisation ou qu'il ait observé une fuite d'eau dans sa salle de bain par le haut – ce qui, comme il l'a montré à MLK50, a laissé son plafond s'incliner, apparemment prêt à s'effondrer.

Si votre propriétaire ne répare pas votre chauffage ou ne résout pas d'autres conditions dangereuses, vous pouvez déposer une plainte en appelant le 311. Vous pouvez également demander une aide juridique en appelant les services juridiques de la région de Memphis au (901) 523-8822 ou le Memphis Public Interest Law Center au (833) 773-6837.

Chaque fois que MLK50 a parlé avec Davis – qui vit maintenant à Frayser – il a commencé avec une attitude calme. Mais en relayant ces événements, il finit par élever la voix et plaider pour être cru.

"Être là-bas dans cet appartement était définitivement un enfer", a-t-il déclaré. "Je ne peux pas m'en débarrasser. … Cela m'a traumatisé."

Ses anciens voisins ont raconté des histoires parallèles sur My Love, où le loyer varie de 550 $ par mois à environ 700 $.

Joy King, une barmaid de 43 ans avec trois chats et un chien, a déclaré que sa climatisation était en panne de juin à août 2021. Elle a passé le plus possible l'été chez des amis, mais c'est difficile avec autant d'animaux. Elle se souvient très bien avoir transpiré sous la chaleur « déplorable et oppressante ».

Lorsqu'elle a déménagé, elle a dit que Mike "avait fait exploser son téléphone" et lui avait envoyé par e-mail des avis de retard de loyer, même si son bail était terminé.

Un résident actuel - qui a obtenu l'anonymat parce qu'il craignait les représailles de Mike - a déclaré que depuis quatre hivers, sa chaleur cesse de fonctionner lorsque la température chute dans les années 20. Il passe des heures avec son visage et ses mains près du radiateur qu'il a acheté.

Il dit à Mike quand les choses se cassent dans son appartement mais est obligé d'accepter son excuse de ne pas avoir l'argent pour les réparer. Si elle devait l'expulser ou même augmenter son loyer de 100 $ de plus, il craint de se retrouver sans abri.

Depuis la création de son entreprise en 2015, Mike a exploité des complexes d'appartements à Memphis, notamment Graceland Manor à Whitehaven et Willow Oaks à South Memphis. Actuellement, cependant, My Love semble être le seul qu'elle gère. Selon son LinkedIn, son entreprise est un "syndicateur d'opportunités d'appartements à haut rendement". Sur ce site, elle énumère les droits civils, l'autonomisation économique et la réduction de la pauvreté parmi les causes caritatives qu'elle soutient.

Avant de démarrer l'entreprise, Mike semble avoir souvent manqué de liquidités. De 2008 à 2011, elle a tenté quatre fois de bénéficier de la protection contre la faillite, mais chacune a été rejetée, généralement parce qu'elle n'avait pas déposé les documents nécessaires. Lors d'un dépôt de bilan en août 2010, Mike a déclaré 70 000 $ d'actifs et près de 1,5 million de dollars de passif.

Bon nombre des problèmes soulevés par les locataires de Mike violent le code des ordonnances de la ville de Memphis, qui couvre des problèmes tels que la moisissure, la climatisation cassée et d'autres problèmes de sécurité et d'assainissement.

Cependant, les experts ont déclaré à MLK50 qu'il existe de nombreuses raisons pour lesquelles des propriétaires tels que Mike peuvent laisser leurs propriétés dans des conditions invivables pendant des mois, voire des années.

Sharon Hyde, responsable des efforts de la Green & Healthy Homes Initiative dans le comté de Shelby, a déclaré que les craintes d'expulsion ont conduit de nombreux locataires à ne pas se plaindre auprès de l'application du code.

"Ils sont prêts à vivre dans ces conditions horribles parce qu'il n'y a pas d'autre endroit où aller", a-t-elle déclaré.

Malgré ces craintes, les gens ont déposé 38 plaintes en vertu du code contre les appartements My Love - anciennement connus sous le nom d'appartements Love Tunica - au cours des trois dernières années, même s'il ne compte qu'environ 50 unités. C'est environ trois fois plus par unité que le complexe University Gardens à proximité, avec près de 500 unités, et environ le double des Orange Blossom Apartments à proximité, avec 46 unités.

Certaines plaintes concernant My Love ont déclenché des affaires devant le tribunal environnemental du comté de Shelby, qui est compétent pour les violations du code. Cependant, la peine la plus sévère dans l'un de ces cas était une amende de 350 $, selon les archives de la ville.

Jones, l'agent de longue date chargé de l'application du code, a déclaré qu'il pensait que le juge du tribunal de l'environnement, Patrick Dandridge, devait punir plus sévèrement les propriétaires lorsqu'ils enfreignaient le code. La loi de l'État autorise le tribunal à facturer aux propriétaires jusqu'à 50 $ par infraction, par jour où l'infraction n'est pas corrigée, mais Dandridge ne poursuit pas toujours l'amende maximale.

Dandridge a déclaré que Jones et d'autres agents chargés de l'application du code avaient une idée fausse de son rôle. Bien qu'il ait dit qu'il n'était pas un ami des propriétaires négligents et qu'il n'hésitait pas à imposer des amendes, il doit juger les affaires équitablement.

Il a déclaré que le but des amendes était d'inciter les propriétaires à effectuer les réparations rapidement. Pour cette raison, il ne les imposera que si les propriétaires ne peuvent pas prouver l'avancement des réparations. S'il est trop rapide pour infliger de lourdes amendes et qu'un propriétaire manque déjà d'argent pour résoudre les problèmes, il a déclaré que les amendes peuvent être contre-productives.

Dandridge a déclaré que ce sont les agents chargés de l'application du code qui devraient être plus sévères envers les propriétaires en recherchant de manière proactive des cas au lieu d'être "uniquement réactifs" aux plaintes des locataires. Par exemple, lorsque deux locataires d'un complexe d'appartements se plaignent de moisissures et d'un système de chauffage en panne, les agents du code doivent aller de l'avant et inspecter l'ensemble du complexe pour détecter d'autres infractions. Au lieu de cela, Dandridge a déclaré que les locataires devraient signaler chaque violation du code dans leur complexe pour lui donner une chance de les résoudre tous.

Pour Dandridge, cependant, le principal problème ne réside pas dans l'application du code, mais dans l'absence de registre de location à Memphis. Ces registres ailleurs au pays – y compris à Horn Lake – exigent que les propriétaires nomment une personne-ressource locale, fournissent leurs coordonnées et paient des frais pour couvrir les coûts des inspections. Parfois, ces registres sont également associés à un composant de licence, ce qui signifie que les propriétaires doivent prouver que leurs locations sont habitables avant d'être autorisés à les louer.

Sans informations de contact, les responsables de l'application du code ont souvent du mal à joindre les propriétaires et à leur fournir un avis légal des cas devant le tribunal de l'environnement. Une fois qu'un propriétaire se présente dans la salle d'audience de Dandridge, il a un taux de réussite de 95% pour qu'il se conforme, a déclaré Dandridge à un comité du conseil municipal de Memphis l'été dernier.

"Vous verrez constamment ces cas aux nouvelles dans ma salle d'audience jusqu'à ce que Memphis dise enfin:" Assez, c'est assez. Nous avons besoin d'un enregistrement de location "", a déclaré Dandridge.

Hyde a également fortement plaidé en faveur d'un registre des locations, affirmant que cela aiderait les propriétaires locaux tels que Mike et serait encore plus avantageux lorsqu'il s'agit d'investisseurs hors de l'État, qui, selon elle, sont la majorité des pires propriétaires de la ville.

Les dirigeants de la ville de Memphis – y compris le directeur des travaux publics Robert Knecht, le membre du conseil Chase Carlisle et d'autres membres du conseil – ont fait pression pour un tel système pendant des années. Mais en avril 2021, l'Assemblée générale du Tennessee les a contrecarrés en adoptant une législation interdisant aux gouvernements locaux de réglementer la propriété locative au-delà de la loi de l'État.

Pour contourner cette loi, le représentant de l'État Dwayne Thompson, D-Cordova, a déposé un projet de loi le 6 janvier qui permettrait à Memphis de créer un registre, que le conseil des commissaires du comté de Shelby a exprimé son soutien pour le 9 janvier.

Au cours de la dernière année et demie, Carlisle – un investisseur dans l'immobilier commercial, y compris des appartements – a tenté de convaincre d'autres propriétaires locaux de premier plan de soutenir une facture telle que celle de Thompson. Il a déclaré à MLK50 qu'il avait été impressionné par le désir d'aider certains propriétaires, mais qu'il craignait que les résistants ne convainquent la puissante Tennessee Association of Realtors de s'opposer au projet de loi de Thompson.

Puisqu'il n'a pas été en mesure d'assurer le soutien de TAR – ou du moins la neutralité – et que le projet de loi n'a pas encore de co-sponsor républicain dans une législature à majorité républicaine, Carlisle a déclaré qu'il était sceptique quant à son adoption prochaine. Mais comme les mauvais propriétaires affligent les communautés urbaines, suburbaines et rurales, il espère que Memphis pourra éventuellement trouver des alliés improbables dans tout l'État.

Après avoir reçu des commentaires positifs des républicains locaux, Thompson a déclaré à MLK50 qu'il était "prudemment optimiste" qu'il serait en mesure d'adopter le projet de loi en 2023 ou 2024. Il a déclaré qu'il prévoyait de parler bientôt avec des représentants du TAR et travaillait à trouver des co-sponsors républicains.

"Ce ne devrait pas être un projet de loi progressiste ou conservateur. J'essaie de le voir davantage comme un projet de loi sur la protection des consommateurs", a déclaré Thompson. "Si nous pouvons le faire cette session, ce serait formidable."

Parallèlement à l'application du code de la ville, la loi de l'État oblige les propriétaires des plus grands comtés de l'État à fournir du gaz, du chauffage, de l'électricité et tout autre "service essentiel" qui "affecte matériellement la santé et la sécurité du locataire".

Lorsque les propriétaires ne le font pas, les locataires peuvent théoriquement poursuivre leur propriétaire ou retenir le loyer.

En pratique, cependant, ces deux options sont des champs de mines qui nécessitent presque toujours l'aide d'un avocat pour naviguer avec succès - une aide qui peut sembler inaccessible aux locataires à faible revenu.

"La loi est vraiment difficile à suivre (sans l'aide d'un avocat)", a déclaré l'avocate en chef de West Tennessee Legal Services, Vanessa Bullock. "Nos lois ne sont pas établies pour que les gens puissent gérer ces choses par eux-mêmes."

Pour poursuivre ou retenir le loyer, les locataires doivent fournir au propriétaire un avis écrit de 14 jours - par lettre, de préférence par courrier certifié - et en conserver une copie pour eux-mêmes.

Ensuite, si le propriétaire ne fait pas les réparations, les locataires peuvent soit aller de l'avant avec leur poursuite, soit régler le problème eux-mêmes et retenir le montant du loyer nécessaire pour le faire s'ils conservent leurs reçus.

"Ils expulsent les gens, gâchent leur crédit quand ils les ont fait vivre dans des bidonvilles. Les gens sont maltraités par les propriétaires et ils ont tout fait correctement."

Sans avocat, Bullock a déclaré que les locataires suivaient rarement ce processus correctement. Habituellement, lorsqu'ils tentent de retenir le loyer, elle a déclaré que les propriétaires les expulseraient légalement.

"N'essayez pas de le faire vous-même", a-t-elle averti.

Les services juridiques de l'ouest du Tennessee, les services juridiques de la région de Memphis et d'autres organisations locales peuvent parfois aider les locataires dans ces situations. Mais, a déclaré Bullock, son équipe ne touchera pas à un cas où les locataires ont déjà retenu le loyer par eux-mêmes. Et parce que la loi du Tennessee est si "conviviale pour les propriétaires", son conseil aux locataires est souvent de simplement rechercher un nouveau logement.

Bullock a également souligné que la plupart des juges du Tennessee ne considèrent pas la climatisation comme un "service essentiel" que les propriétaires sont tenus de fournir, peu importe à quel point un été à Memphis sans cela semble "déplorable". Pour elle, cela défie le bon sens, mais elle sait qu'il est difficile d'apporter des modifications à la loi de l'État qui peuvent être considérées comme portant atteinte aux droits de propriété personnelle des propriétaires.

Au cœur de la loi actuelle de l'État se trouve un principe qui doit simplement être élargi, selon Jones. Si les propriétaires ne réparent pas quelque chose qu'ils sont censés réparer, a-t-il déclaré, les locataires devraient être autorisés à détourner les paiements de location pour effectuer la réparation, qu'ils compilent ou non des documents ou engagent un avocat.

Au-delà de cela, Jones a déclaré qu'il ne comprenait pas pourquoi les propriétaires pouvaient expulser les locataires alors qu'ils avaient des problèmes persistants avec l'application du code. Il a déclaré qu'il serait facile pour les agents chargés de l'application du code d'envoyer des informations aux juges du tribunal civil des sessions générales qui gèrent les expulsions si ces juges pouvaient les considérer comme des preuves contre l'expulsion. Il trouve ridicule que les contrevenants réguliers au code puissent toujours expulser des locataires sur un seul mois de loyer manqué.

"Ils expulsent des gens, gâchent leur crédit quand ils les ont fait vivre dans des bidonvilles", a déclaré Jones. "Les gens sont maltraités par les propriétaires et ils ont tout fait correctement."

Webb Brewer, un avocat local de longue date spécialisé dans le logement, est d'accord. Il a déclaré que le comté de Shelby devait travailler avec l'État pour créer un tribunal du logement qui gère à la fois les violations par les propriétaires et le non-paiement du loyer par les locataires.

À l'heure actuelle, si un propriétaire dépose une demande d'expulsion contre un locataire, le locataire ne peut pas déposer de demande reconventionnelle pour sauver sa maison, aussi invivable soit-elle.

En 2022, les juges ont accordé à Mike sept expulsions contre les locataires de My Love, malgré les conditions là-bas.

"Souvent, ce qui se passe, c'est que les gens… arrêtent de payer leur loyer parce qu'ils en ont assez de ne pas avoir de chauffage et ne savent pas quoi faire d'autre", a déclaré Brewer. "Je pense qu'il faudrait réfléchir sérieusement à un tribunal doté de pouvoirs plus larges."

Avec le système actuellement en place, les experts ont tous encouragé les locataires à continuer de payer leur loyer jusqu'à ce qu'ils obtiennent une aide juridique ou trouvent un autre logement.

Bien sûr, trouver des appartements ouverts n'est pas une tâche facile de nos jours. Depuis 2019, la proportion de logements vacants dans la région est passée de plus de 10 % à environ 6 %.

Alors que les locataires de Mike ont dénoncé son traitement à leur égard, beaucoup n'ont nulle part où aller.

Jacob Steimer est membre du corps de Report for America, un programme de service national qui place les journalistes dans les salles de rédaction locales. Envoyez-lui un e-mail à [email protected]

Cette histoire vous est présentée par MLK50: Justice Through Journalism, une salle de rédaction à but non lucratif axée sur la pauvreté, le pouvoir et la politique à Memphis. Soutenez le journalisme indépendant en faisant un don déductible des impôts dès aujourd'hui. MLK50 est également soutenu par ces généreux donateurs.